What is the best way for Uncle Sam to exit G S E (government sponsor enterprises) 美國政府脫身於房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)之最佳方法

   Before this year's annual meeting of Berkshire Hathaway, Mr. Buffett let shareholders submit two questions each person by e-mail to three financial journalists.Each journalist chose a dozen or so questions for Charlie and Warren to answer. I did submit my questions, but had not be chosen.
   My two questions are 1)What is the best way for Uncle Sam to exit G S E (Government Sponsor Enterprises-specially Fannie Mae and Freddie Mac)?  2)How to resume profitability for them?
   From my personal opinion, actually, the second question is the answer for the first one.When Fannie and Freddie begin to make profit , they can start to pay some rescue funding back to U.S.Government which carry 10% dividend due to The Treasure Department. It may take many years to pay back the rescue funding in full. But when it is done, Fannie and Freddie should enhance their capital first, after that, They can start to sell corporate bond without government's back-up, gradually increase the amount until they get all the funding they need and gradually decrease the one that guarantied by government til it is zero.At the mean time, Uncle Sam can sell his shares(79.9%) on the market. This may not only be the best way for Uncle Sam to exit G S E, but could be very profitable too. Or nobody bother to change anything anymore, they can simply continue their business as usual(the rate of the bond that government guarantied is lower than the one without).
   How about the second question? It's very hard, but possible.It already happen on Fannie's first quarter result.
   Usually,both Fannie and Freddie can make net interest income. The losses after housing bubble burst mainly from 1)much higher foreclosure expenses, 2)much higher credit loss provision, 3)huge comprehensive loss, 4)senior preferred stock dividend. For these four items, if we can eliminate or reduce them, the net earnings will be sustainable.
   Let's analyse each one of them individually to see we get any chance or not.
   1)On March 31,2012, the serious delinquency of Fannie is 3.67%(it's 5.47% on March 31,2010) and Freddie's is 3.51% , which are much lower than U.S.mortgage market's 7.73% on December 31,2011. That is why their foreclosure expenses are reducing. It won't be zero,but could be much less.
   2)Because the lower foreclosure rate. It's not only reduce the expense but reduce the requirement of  credit loss provision. That's why we start to see they put less money in it. If the rate keep going down to less than 2%, they may not need to put any extra money in, even may  take some money out as profit. Right now,  Fannie has 74.6 billion and Freddie has 38.3 billion credit loss provision.
   3)When housing market tumble , for those mortgages without or with little down-payment, need to be booked the discrepancy between purchase price and market value as comprehensive loss(unrealized loss).That is the major reason for them to have U.S.Government bail-out. When housing market recover, it can be booked as comprehensive income until wholly recovered. Lately we see comprehensive income instead loss.
   4)At present time, Fannie has  117.1 billion bail-out funding from Treasure and Freddie has 72.3 billion. They need to pay 10% dividend annually on these senior preferred stock. When all incomes combined can off set this dividend, then we can say they stop bleeding, they are not required withdraw any more funding from Treasure. As soon as they have healthy balance sheet and cash flow, they should start pay back money to Treasure. This way, they can reduce those very expensive dividend to save money and could use it to pay back more until it all gone.
   Even they have chance to stand up themselves again. It may need many many years. Recently, we see good signs and bad news.
   Report from National Association of Realtor, April existing home sales was 4.62million units annual rate. It's up 3.4% from March's 4.47million and up 10% from a year ago. The median price was $177.400, up 10.1% from a year ago.
   Report from Commerce Department, April new home sales was up 3.3% from March to annual rate of 343,000 units and up 9.94% from a year ago. The median price was $235,700, a slight increase from March.
   According to the S&P/Case-Shiller 20-city home price index, home price in March fell just 0.03% from February,and after adjusting for seasonal factors , they rose 0.09%. That flat index in March is seen as good news; prices are down roughly 35% from their peak in 2006. In the first three months of this year, average sale price fell 2% from the fourth quarter of last year and 1.9% from a year ago.
   The bad news is not from domestic, it is from Europe. Euro zone crisis look like endless drama. Nobody can really figure out what's the total damage for Greece to exit Euro zone, but something for sure is that will slow down economy recovery worldwide. Even may be some area go back to recession.

    在今年波克夏股東大會舉行之前, 華老讓股東們每人可經由電子郵件給三位財金記者提出兩個有關問題. 每位記者選出十來個問題讓查老(Charlie Munger)和華老(Warren Buffett)來回答.
   我也提出兩個問題,但是沒有被選上.第一個問題是"什麼是最好的方法讓美國政府離開政府支援事業(Government Sponsor Enterprises 特別是指房利美和房地美)". 第二個問題是"如何讓他們恢復獲利能力".
   實際上,我個人認為,第二個問題就是第一個問題的解答. 當房利美和房地美開始恢復盈利時, 他們可以逐漸償還政府借給他們的救援金. 該救援金的利息為年率百分之十. 可能須要許多年才能還清. 一但還清,首先應該強化他們的資本結構. 之後, 開始發行無政府保證的債劵, 逐漸增加直到可以取得足夠的融資, 並逐漸減少發行有政府保證的債劵直到完全沒有. 此時, 美國政府可以逐步分批將手中的購股權(佔全部發行股份的79.9%)賣還給房利美和房地美, 或是在市場上出售. 這不僅可能是最好的方法讓山姆大叔離開政府支援企業, 說不定還可以大賺一票. 要是那時候沒有人在乎政府支援企業是否存在, 那他們繼續照舊營業便是(有政府保證的債劵利率要比沒有政府保證的來得低).
   那麼第二個問題呢? 是很困難, 但有可能. 房利美在今年第一季已達到.
   通常兩房(房利美和房地美)都會有淨利息收入. 房市泡沫化後,他們的損失主要源於 1)過多的法拍損失, 2)須要過高的壞帳準備, 3)資產市場價格的帳面損失, 4)特別優先股的股利.
   讓我們逐項分析. 看看是否有機會讓他們持續地轉虧為盈.
   1)今年三月底時,房利美的嚴重違約率為3.67%(二零一零年三月底時為5.47%),房地美的則是3.51%,比起二零一一年底美國房貸市場的7.73%少了不少. 因此我們開始看到法拍的損失減少. 法拍損失不會完全消失, 但是可以減少很多.
   2)當法拍率降低後, 不只是法拍損失減少,所須壞帳準備亦可減少. 因此兩房的壞帳準備提列亦較為減少. 當法拍率降至2%以下, 不只是可以暫停提列壞帳準備,甚至於可以取出一些作為當季的利潤. 目前房利美有七百四十六億的壞帳準備, 房地美有三百八十三億.
   3)房市崩盤後, 那些自備款很少或是沒有自備款的房貸, 須將購買價和跌落後的市場價之差異, 列為當季的虧損.總虧損大於淨資產時, 要麼倒店, 要麼有大佬出錢支持. 兩房倒不起, 所以山姆大叔無限支持. 當房市止跌回升時, 可將增值的部分列為未實現利潤, 直到市場價回到購買價時. 近來, 開始看見未實現利潤取代了未實現虧損.
   4)目前房利美有一千一百七十一億, 房地美有七百二十三億是向財政部週轉來的.對於這些特別優先股,兩房是要年付百分之十的股利. 只有在當其它收入總合起來夠付這特別股利後,我們才能說兩房止血了,並且不須再向財政部提領更多錢. 只要他們的財務和現金流量夠健康. 當應儘快地還錢給財政部. 這樣省下的股利, 可以還更多的錢. 直到付清為止.
   雖然他們有機會再站起來, 但是須要許多許多年. 近來, 我們看到好的徵兆, 但也有壞消息.
   全國房地產協會報告; 四月成屋銷售年率為四百六十二萬棟, 比三月的四百四十七萬棟增加3.4%,比一年前高出10%. 中間售價為$177,400 高出一年前10.1%.
   商業部報告;四月新屋銷售年率為343,000棟, 比三月增加3.3%,比一年前高出9.94%. 中間售價為$235,700 比三月略高.
   史丹普爾的凱斯希勒房價指數, 在三月中比二月降了0.03%, 經過季節調整後, 則升了0.09%. 這可視為好消息. 三月房價比2006年高峰時降了約35%. 今年第一季平均售價比上一季降了2%,比去年同期降了1.9%.
   壞消息並非來自美國國內. 而是來自歐洲. 歐元區危機好像是無止境的戲碼. 無人能預估希臘脫離歐元會帶來的損害. 可預測的是一定會減緩經濟復甦的步調. 甚至有一些區域會再進入衰退.
 

美國房市追蹤 U.S.Housing Market-follow up

From Home Price Index S&P Case-Shiller's report.The home price was down 0.6% in September and down 1.2% in October. The delinquency rate rose in November for the third straight month. Which are not very good news. But

from different report shows, in November U.S. Home Sales(previously own) add 4.0% from October at 4.42 million units annual rate(6m units/year is healthy). The median sales price was up 2.1% from October but down 3.5% from a year ago at $164,200.

Shadow inventory(properties with seriously delinquent loans or properties already in foreclosure/repossessed) stand 1.6million properties in October. For-Sale inventory dropped by 14%. Pending home sales was up 7.3% in November.

The good news are, in November, the new home sales up 1.6% from October, up 9.76% from a year ago. New housing permits up 5.7% from October, up 20.74% from a year ago.New housing starts up 9.2% from October, up 24.32% from a year ago.

U.S. always lead the world out of recession, this time doesn't look like an exception, but without healthy housing market, our economy will not get true recovery.

從S&P的Case-Shiller報告,美國房價在九月跌了0.6%,在十月跌了1.2%. 法拍屋在十一月連續三個月增加. 這些消息都不怎麼好.

但是從不同的報告顯示在十一月裏,美國成屋銷售比十月增加4.0%,年率為4.42百萬棟(年率六百萬棟為健康),中間價位為$164,000,比十月漲2.1%,比去年同期跌3.5%.

在十月中, 問題產業(貸款嚴重遲付或已經進入法拍程序)有一百六十萬棟.但可供銷售的庫存減少14%. 在十一月,房屋訂購(pending home sales)上漲了7.3%. 新屋銷售年率315,000單位,比十月好1.6%,比去年同期增9.76%. 新屋建築許可(new housing permits)年率為681,000單位,比十月增5.7%,比去年同期增20.74%.新屋開工(new housing starts)年率為685,000單位(年率一百萬單位被識為正常且對就業有明顯助益),比十月增9.2%,比去年同期增24.32%.

美國向來是領導世界走出衰退,看來這次也不例外.但是沒有健康的房市,我們的經濟是不會真正地恢復元氣.

兆次運算

十一月十六日英代爾(INTEL)宣布將生產最新的晶片(Knights Corner),該晶片的運算速度可達每秒一兆次(terfalop-one trillion caculation per second).
其實在一九九七年,人類已經達到每秒兆次運算.那是位在Albuquerque的美國國家試驗室(Sandia National Laboratories)使用將近一萬顆英代爾的奔騰晶片所製造的超級電腦(Super Computer)達到的.當時花了聯邦政府五千五百萬美元,而今說不定僅需萬分之一的價格就搞定.何況其佔用的體積和使用的能源.
有人說道,電腦已經夠快了,為什麼要更快.簡單的回答就是運算速度越快,效率越高,生產力越高.又能創造新市場,促進經濟更繁榮.
我們已經看到無人駕駛的輕軌電車,無人飛機,3D影視,智慧手機,這都是運算速度增快的結果.說不定不久就可以看到無人工廠,機器人滿街跑,電腦輕薄巧,放在口袋剛剛好.
不可避免的是人類的工作數量,更會由製造業轉向服務業,以及轉向時所產生的陣痛.

美國房市低迷何時了

上週(10/06/11)三十年房貸利息從前週的4.01% 降至3.94%.是1949年有記錄以來最低的記錄.
今年的新屋銷售是從1963年有紀錄以來最低的成績.
八月份,法拍屋增加了7.2%到了228,098個單位.需要八個半月才能消化完畢.
八月份的新屋開工率比去年降了5.8%,其年率為571,000個單位.比起2005/2006年高峰時期的兩百萬各單位相去甚遠.
七月份的S&P Case-Shiller Home Price Index 則比去年降了3.77%.
看來房地產真是低迷．但是不是觸底了呢？
此次經濟復甦如此緩慢，其原因套一個對沖基金大老Ray Dalio(其實他不太老）所說的"Deleverage"信用收縮．簡單的說就是大夥兒財務趨向保守，少借銀兩．在財務機構來說，就是提高放款標準．
目前成屋平均價格為$166,000.新屋平均價格為$213,000.成屋價是家庭平均年收入＄43,000的四倍,而新屋則是五倍．屋價可謂合理.加上貸款利息又如此低廉.使得家庭購屋能力大增.那何為房市仍然低迷,問題出在銀行提高放款標準.沒有兩成的頭款加足夠且穩定的收入.想貸款,門兒都沒有. 別忘了2007年八月次貸問題發生前．美國儲蓄率是負數.之後才轉為正數.
房市何時觸底？在下老成粗略估算一下.也未必準確.僅供大夥兒參考.
老百姓在2007年八月房市崩盤後想趁低買房子.但是沒存款.銀行一定要20%的頭款．不得已,只得自個兒使勁的存.勒緊腰帶約可存收入的20%.這樣的話,買成屋須四年才能存足頭款.新屋則需五年.這樣說來成屋應該在2011年八月而新屋則在2012年八月開始真正地復甦.但是蓋新屋需要時間.所以新屋開工率估計提前六個月在2012年二月開始增加.那建築許可(Building Permits)的增加會在更早出現.
此外另有報告,八月成屋交易增加8%.建築許可八月比七月增加3.2%,比去年八月增加7.83%.老成此番推算是否接近事實,得看後續報告以茲證實.

華老(Warren Buffett)投資美國銀行(Bank of America)

八月二十五日,美國銀行宣布華老的波克夏(Berkshire Hathaway)公司將投資五十億在該銀行.各媒體都爭相報導.那老成也湊個熱鬧,作點深度分析.
條件是這樣的.波克夏用五十億購買五萬股,每股十萬元的美國銀行之特別優先股.該優先股沒有到期日,股息為每年6%.美國銀行可隨時加付5%贖回.另外,波克夏可獲得購買七億普通股的購股憑證.每股合約價為$7.14元.
原本美銀的執行長莫乃翰(Brian Moynihan)沒有意思向華老周轉.是華老主動提供,不像2008年,高盛和通用電氣等有求於他.但是經過華老仔細說明.莫乃和欣然接受.
先看這次交易美銀有什麼好處.美銀總共的債務是七千七百二十億,增減個五十億,實在無傷大雅.美銀的公司債等級屬於中上,籌資基本上沒有問題.但是美銀今年以來流年不利.窟窿又多又大.股價跌了48%.債劵價格亦大跌利率大增.要是沒有應對良策,籌資成本必將大增,從而引響獲利能力.此時有了華老的背書.投資者的信心立刻恢復.第一個好處是資金成本降低,保守估計,若能將利息降低0.25%(有可能降更多),一年下來,可節省十九億三千萬,去掉付給華老的三億,還淨賺十六億多.若能因此轉虧為盈,那第二個好處股價上揚接著就來了.第三個好處是莫乃翰自己的,要是美銀這次能轉危維安.他的執行長的位置就安穩了.更少不了紅利和獎金.由於這優先股沒有到期日,而所付利率6%甚至低於現有的優先股(例一,bac-px面值$25,利息7%,現價$23.65,實利7.4%;例二,bac-pl面值$1000,利息7.25%,現價$846.45,實利8.565%;例三,bac-py面值$25,利息6%,現價$21.57,實利6.954%).美銀應該不急著還華老的錢,把波克夏的招牌放在美銀旁邊越久,省的越多.直到美銀最長期債卷的利率低於6%,再考慮不遲.
再來看華老有什麼好處.第一個好處自然是利息.目前美國政府公債十年期年利率僅為2.188%.三十年期為3.750%.收6%一年,要能收十年,那是三十億自然不差.第二個好處是購股憑證,近三年來,美銀處於虧損中.要是在未來十年中盈利平均每年每股達到$2的水準.股價有可能達到$20一股,那購股憑證就值約一百億.好處可謂大也.
最後來看這次交易華老更老練之處.上回高盛和通用電氣的交易雖然利率較高為10%為期三年,但這兩家公司迫不急待地把錢環了(寕可加付10%).而購股憑證效期僅五年,且定價較高(高盛$115;通用電氣$22.5).如今三年已過,購股憑證仍一文不值(目前股價高盛為$111.75;通用電氣$15.54). 這次美銀交易放長線釣大魚.一是較低利率6%不設到期日,期使美銀不急著還錢,好多收利息.二是購股憑證為期十年,讓美銀有多些時間,多些機會翻身.三是出手時間更為精準,以獲得甚好的合約價($7.14).華老是等到八月二十三日看到當日最低價$6.01;收盤價$6.30後,於八月二十四日聯絡莫乃翰,二十五日宣布.四是華老早就作好功課,更由被動變主動.
華老向來眼光長遠,善用小錢賺大錢.此番交易雖有風險(要是美銀翻不了身就糟了).但他尊從他師父(Ben Graham)的基本信條(margin of safety)大膽出手.值得提醒的是美銀的book value為每股$20.65.
不過幾日,美銀的股價從$6.30漲至$7.76;各位要是有耐心,看看十年後,華老在這項投資有沒有十倍的回收.這可是他心裡偷偷想的.

美國化學工業恢復活力

多年來,美國化學工業有氣無力.十多年來,投資其中,無啥進展.
近來,情況有所改進.去年2010,化學產品從入超一億美元變為出超三十七億美元.化學產品出口增加17%,其中plastics出口增加10%.
已經宣佈增產的大型公司有Dow Chemical和Eastman Chemical, 預期有更多的化學公司宣佈擴充產能.
化學工業直接雇用了784,000人,間接支持整體經濟中的五百萬個工作.那為什麼化學工業競爭力變強了呢?其主要的原因是美國有儲量豐富並大量生產的廉價頁岩瓦斯(shale gas). 該物資提供了美國境內96%所需的原物料(feedstocks). 遠比其餘地區從石油中獲得原料來得便宜的多.
傳統瓦斯(conventional gas)的世界儲量為187.1兆立方公尺.以蘇俄(47.5)最多. 卡達(Qatar 25.4)其次.美國(7.7),襖大利亞(3.1),中國(3.0),加拿大(1.8).
頁岩瓦斯(shale gas)的世界儲量尚未完全探測出.已知的有:中國(36.1),美國(24.4),阿根廷(21.9),南非(13.7),澳大利亞(11.2),加拿大(11.0),波蘭(5.3). 中國頁岩瓦斯儲量豐富,只是開採技術尚不成熟,正積極收購美國公司以獲取技術.
看來頁岩瓦斯不但影響各國的能源,亦影響了各國的競爭力和影響力.

2010 美國市場回顧

大致來說,美國股市在2010年的表現算是不錯.先瞧瞧一些主要指數的成績.
道瓊工業(Dow Jones Industrial): 11577.51漲11.0%,dividend yield 2.48%.
史丹普爾500(Standard&Poor 500): 1257.64漲12.8%,dividend yield 1.9%.
那斯達克(Nasdaq): 2652.87漲16.9%.
中型股(S&P MidCap 400): 907.25 漲24.9%.
小型股(Russell 2000): 783.65漲25.3%.

再看看一些不同類別之共同基金的平均表現.
大型成長(Large-Cap Growth) 漲14.8%
大型價值(Large-Cap Value) 漲13.0%
中型成長(Mid-Cap Growth) 漲25.9%
中型價值(Mid-Cap value) 漲22.4%
小型成長(Small-Cap Growth) 漲27.6%
小型價值(Small-Cap value) 漲26.0%
這是連續第二年成長股好過價值股.有可能在今年(2011)會反轉,讓價值股好過成長股.

不能不注意原物料(Commodities)的行情.
DJ-UBS Commodity指數 162.3929 漲16.67%
原油(Crude oil) 每桶$91.38 漲15.15%
黃金(gold) 每兩(troy oz.)$1421.10漲29.76%
天然瓦斯(Natural Gas) 每單位(MMbtu)$4.405 跌20.76%

各國政府這兩年來都在加印鈔票,市場自然預測通貨膨脹的來臨加上經濟復甦的期待.原物料理當有所漲價.只是金銀的價格漲得快了些,尤其是銀子.黃金從上回最低價兩百多漲到現在一千四百多,不過漲了六倍.但是銀子從兩塊多漲到三十塊是十二倍.當年Hunts Brothers惡炒白銀,將銀子的價格抬到一兩$ 50,因為沒有工業和消費的需求,加上政府收緊其銀根.使得當時銀子的價格跌掉95%.此時歷史未必從演,但須多加小心.

2010年投資成績多半不錯,但也有差勁的.其中包括再生能源和天然瓦斯.再生能源的成本高,當政府為了消減赤字而取消補貼,其行業自然放緩.天然瓦斯在美國生產豐富,只是運輸,儲存和使用的設施不足.否則只要有部分汽車燒瓦斯,或是能將瓦斯外銷,自然會使得原油價格平穩,而看好瓦斯價格.