房屋事知多少

五月下旬以來, 有關房屋交易的數據陸續出籠. 讓我們來檢視一番, 看看是否能有一些作為.

首先看的是房屋開工. 四月的房屋開工比三月的多出20.2%, 達到年率1.135百萬棟. 比去年同期多出9.2%. 有專家預測在三四年間, 房屋開工可達一年兩百萬棟.
建築許可則四月比三月增加10.1%, 比去年同期增加6.4%, 年率為1.143百萬棟.

四月成屋交易為年率5.04百萬棟, 比三月少3.3%, 但比去年同期增加6.1%. 房屋中間價格比去年同期增加8.9% 達到$219,400. 僅比2006年高峰時的$221.990 略少. 可供銷售成屋的庫存則增加10% 為2.21百萬棟.

至於新屋交易, 四月交易年率為517.000 棟. 比三月的484.000棟多出 6.8%. 四月新屋中間價格則為$297.300, 比去年同期增加8.3%, 比當前的成屋中間價格多出35.5%, 比2007年的高峰價還多了$40,000. 新家庭的成立在今年第一季為年率1.5百萬, 去年第四季為1.7百萬.
在1990年時, 人口比現在少兩成. 當年的新屋銷售為700,000棟.
又有專家推算, 目前需要一年蓋一百五十萬新屋才能緩和市場上庫存的短缺.

房價漲得太快並不好, 因為薪資漲幅跟不上, 百姓負擔不起, 市場反而會萎縮. 目前市場因地區不同使房價上漲的原因不同. 如三藩市, 他們的溺水房貸是0%, 工作機會比不景氣前增加13%, 雖然有更多的新屋建築, 但房價比谷底增加46%, 完全是需求增加.
另外如拉斯維加斯, 他們的溺水房貸是54%, 工作機會比不景氣前少6%, 新屋建築比從前少了許多, 雖然房價比谷底漲了52%, 但原因是供應不足（拉斯維加斯在不景氣時房價跌落的深度遠超過三藩市). 當房價上漲時, 溺水屋主當然願意留住不賣, 一直等到房價夠本時再賣.

建築商D.R.Horton原本蓋較為豪華的房屋為主. 後來發現基本房屋的需求很大, 於是擴充所謂的"Express" line, 那是造價低於$200,000 的房子.一年前 低價房屋原僅佔其全部的6%, 而最近一季已達到18%. 如果其它建商也發現低價位房屋需求大而又有利可圖, 願意增加此類房屋. 相信未來可見到供應量增加, 房價合理成長, 新屋和成屋銷量穩定成長. 更可以幫忙美國GDP 成長. 進而帶動全球經濟復甦.