2010年6月24日 星期四

美國房地產 II

記得1982年時 美國通貨膨脹高達兩位數字 聯邦短期利率高達18% 而房屋貸款利率亦高達16%
那時房地產市場 自是一片寂靜 1983年 通貨膨脹被壓低後 各項利息逐步降低 房地產則逐步繁榮
1987年 逐漸升高的利率加上其它的原因 造成股市崩盤 房地產沉寂之後的許多年 房地產的波動 都不是很大 直到科技泡沫後

這次房市泡沫和金融風暴 關係密切 政客們忙著指責別人 卻少有撿討自己 現在把這兩件事項分開來看 就知道誰的責任大小
2001年 經濟不景氣 當時的聯準會主席葛林斯潘 逐步地將短期利率降至1% 以刺激經濟 這個策略並沒有錯誤 可爭議之處是 他將1%的利率維持了一年之久後 才開始加息 只是為時已晚 房市已經過熱 有人說 要是提早六個月開始加息 情況會好很多
金融風暴的主要原因 我認為是在前任總統克林頓第二任期時 現紐約州檢查長安德魯葛謨為當時內閣的房屋及都會部長 推動克林頓總統居者有其屋的政策 鼔勵財務機構 放寬貸款標準 方便收入不足的家庭也能購買房屋 這項政策 後來直接加速了房市的泡沫化 記得當時的房貸廣告 常有 無首期 免收入調查 的字樣 那時絕大多數人們都認為房市只漲不跌 買了就賺 少有警覺
所以說柯林頓政府 小布希政府 國會議員們都有責任 當然少不了葛謨部長 好笑的是葛謨檢察長 還要提告別人失職
至於有些金融機關主管 投資客 投機客也多少有責任

其實光是低利率 未必會造成房市泡沫 以加拿大和澳大利亞為例 他們兩國雖然當時亦有低利率 但是銀行放款標準 卻沒有降低 因此 就連現在 其房市仍然穩定繁榮
光是高利率 未必能避免房市泡沫 愛爾蘭和西班牙當時雖有高利率來防止通膨 但是放款標準降低甚多 仍然發生房市泡沫

此次金融風暴 聯準會主席柏南基 用了些史無前例但是極其有效的方法 穩住了金融系統 其中包括購買長期財政部債劵 以維持長期利率低落 購買房利美和房地美手中的各等級房屋貸款 使得金融體系中 資金流通順暢 可支持房市穩定 進一步使經濟復甦

但是有些刺激方案卻不宜一延再延 因為這樣會使短痛變為長痛 就如購屋退稅 到期前房市忙碌 過期後房市冷淡 反而使得人民信心高低起伏
不要忽略市場機能 只要利率低 當房價低到一定的程度 不但老成要下場搶購 說不定老李 老邱 老王 老莊和老丁 都要加入 只有老賈還要殺價才滿意
說不定房價還沒低到老成心動的時候 房市就已經開始繁榮
別忘了李曼兄弟倒店時 次級貸款也有人收購 只不過是面額一元 以兩毛兩分成交

2010年6月23日 星期三

美國房地產 I

這兩天 五月房屋交易量報告出爐 一如所料 比四月降低
其主要原因是 聯邦政府給予初次購屋者$8,000的退稅款 在四月三十日截止

五月成屋交易量比四月少2.2% 年量為五百六十六萬棟 比起房市最低點2009年一月(年量四百五十萬棟)高25% 比起房市最高點2005年七月(年量七百二十五萬棟)低22% 五月交易中31%為foreclosure和short sale 在市場上未成交的房屋有三百九十萬棟 比四月減少3.4% 需要8.3個月來出清 正常是六個月 中間房價為$179,000 比去年五月高出2.7%

五月新屋交易量比四月少33% 年量為三十萬棟 比去年五月少18.3% 是1963年有紀錄以來 最低的成績 比起2005年七月最高峰時 跌落了78% 新屋交易中間價格為$200,900 比四月低了1% 比去年五月低了9.6%
五月新屋交易佔全部房市的7% 也是最低紀錄 在泡沫前是15%

那麼五月房屋交易轉為清淡 是否表示房屋市場又會進入衰退 我認為不會
房市清淡 應該只是短期的 是由於聯邦退稅款的效應 以大環境來看 目前中間房價是中間家庭年收入的4至5倍 很是合理 而房屋貸款三十年期的利率僅4.69% 十五年的只有4.13% 算是歷史最低 使得負擔能力大增 因此可以說目前是購屋極佳的時期 雖然房貸條件嚴格 那不正是避免下次金融危機的必要條件之一嗎

2010年6月17日 星期四

兩房(Fannie Mae & Freddie Mac)除名(delist)

聯邦管理當局 在六月十七日命令房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)從紐約證交所除名 改在店頭市場(over the counter)交易 當天 這兩家公司的股票都應聲大跌 目前每股都在美金五毛以下 大跌的原因並非是它們的價值有所改變 而是他們的流通性(liquidity)大減
許多投機客 都利用兩房的股票操作 快買快賣 套取差額 從紐約證交所除名後 會發生想買 買不到 想賣 賣不掉 所以投機客不願再持有兩房股票 爭相拋售

數年前 房利美一股曾高達$80 房地美曾高達$60 許多大型基金 財團都大量持有
老成和華老(Warren Buffett)曾長期持有房地美 都在房屋泡沫前賣掉 華老賺了大堆銀子 老成賺了少許
咱師徒倆(華老不知道有我這號開門不記名弟子)買房地美的理由是一樣的 它是美國政府支持的獨門生意 融資方便 成本低廉和穩定成長 但是賣它的理由卻不一樣
華老的理由是 它的管理階層濫用會計手法 美化財務報表 對它失去信任
老成的理由是 房價遠高於平均年收入的五倍 房市前景不明

目前兩房每股的淨值(book value)大約在負一百元 意思是你買一股 不但分文不值 還倒欠一百元
那為什麼還有人買呢 可能是買個夢吧 要是夢碎了也就罷了 要是有人出稍高的價錢買你的夢 自是有油水可撈 只是沒人知道如何替夢定價
是不是有好夢成真的一天 有是有 一是機會不大 二是曠時久遠 怎麼說呢 首先政府不將其收為國有 再來要房市穩定 房貸違約率降低 經濟復甦 目前兩房仍在虧損中 就算將來一股賺五元 也需要二十年 才能不倒欠
要是短期內 房地產突然大漲 那麼兩房手上的次級貸款變成高級貸款 那豈不甚妙 不幸的是 這也是一個夢

最好是不要作夢 要是忍不住 那一定只用極小極小極小比例的金額 用極大極大極大的耐性 等待最低最低最低的價格 才開始作夢

2010年6月16日 星期三

對沖基金 Hedge Fund

一般投資大眾 都覺得對沖基金是個陌生的名詞 只知道他們收費很高(通常是資金2%的年費加上利潤的20%) 那到底是什麼一回事

對沖基金的操作手法很多 但是基本精神是無論任何投資 都作風險管理控制 簡單來說 就是加買保險

第一家對沖基金 是由Alfred Winslow Jones籌資$100,000在1949年成立於紐約Broad Street
如今 所有Hedge Fund的資產總合 超過兩兆美元 瓊斯先生有作風險管控 加上融資 因此在大約二十年間 他的回收總共是5,000%
在1980年 由Julian Hart Roberson成立的Tiger Management 在二十年的管理中 平均年回收率為31.7% 比起同時期S&P 500指數的回收12.7% 要好得太多
James Simon的一個基金(只有內部人士可以參加) 利用電腦程式交易 過去幾年 平均每年回收超過40% 但是外部人士亦可參加的基金 表現卻不怎麼樣
位於康尼迪克州Westport鎮的Bridge Water 在高科技泡沫和金融危機中 都成功地避開風險 因而獲利甚豐
不要忘了George Soros和Jimmy Rogers經常在亂世中 興風作浪 從中取利

當然不是所有的對沖基金都穩賺不賠
1998年 Long-Term Capital 押錯了蘇俄的股市 債市和貨幣 大量虧損以至可能倒閉 為了避免恐慌 美國政府出面 由銀行團出資三十六億來解困
2006年九月 位於康尼迪克州格林威治鎮的Amaranth Advisers 押錯了天然瓦斯三月和四月的價差(從$2.49跌至$0.58) 因而虧損了六十億
2008年 位於芝加哥的Citadel Investment未能預見Lehman Brother既將破產 因而虧損了九十億

無論以什麼型式的組織來從事投資 仍然需要豐富的經濟知識 才能正確地掌握方向 光靠時髦的策略和手段 是討不到什麼便宜的

2010年6月14日 星期一

擔心通貨膨脹還是通貨收縮

最近許多經濟專家呼籲 要注意通貨膨脹 理由是 為了經濟抒困 各國央行 拼命印鈔票 通貨在市場上流通太多 自然容易引起通貨膨脹

但是 也有其他經濟專家 要求注意通貨收縮 理由是 經濟尚未恢復正常 失業率仍然很高 目前物價平穩 要是為了抑制未來的通貨膨脹而加息 會有機會造成二次衰退 一但通貨收縮發生 經濟是很難恢復 日本過去二十年就是例子

雙方都有道理 但是 不同國家地區及不同時期 要注意的對相 卻是不同

以目前來講 已開發國家中 美國 德國 法國 加拿大等 失業率高 通膨率低 經濟復甦緩慢 是需要注意避免通貨收縮 防礙經濟發展 一但復甦穩定後 就需要注意通貨膨脹了
而日本仍然處在通貨收縮中 短中期內 當然是對付通貨收縮

發展中國家裏 中國經濟過熱 蘇俄 印度 巴西和阿根廷 消費物價增長偏高 經濟成長尚可 短期內 一定是專注通貨膨脹

那麼如何對付通貨膨脹呢 主要手段有二 一是加高利息 二是減少貨幣流通量

對付通貨收縮則比較麻煩 有時 光是減息並不能達到目的 目前 美國短期利率已接近零 沒有什麼降息的空間 要是通貨收縮的壓力出現 那該如何是好

美國聯準會已有腹案 一是資產購買 金融危機時 聯準會出資1.25兆購買房屋貸款 房利美(Fannie Mae) 房地美(Freddie Mac)的債劵 還有財政部的公債 這樣不但可以穩住房屋市場 又可以降低長期利率 目前停止收購 如有需要 可以立刻恢復
二是上述資產到期時 所收回的資金 可以再購買資產 估計到2011年以前 這樣收回的資金約有兩千億
三是加強維持低利息論述的語氣 以避免長期利息的增長

目前掌控貨幣政策 好像在走一條又長又崎嶇不平的獨木橋 得千萬小心

2010年6月10日 星期四

美國經濟會不會雙衰(摔)double dip

最近美國股市有超過百分之十的修正 因此美國經濟會不會有二次衰退 又再次成為話題

六月七日 Arthur Laffer 投書華爾街日報 認為當明年初各項稅率增加時 經濟會再次衰退 他以1980-1982 為例 1980不景氣後 1981雷根總統上任 景氣恢復 後來通過減稅案 但是要在1983年一月一日才生效 因此造成1982二次衰退


前勞工部長 Rober Reich 認為五月份民營機構僅增41,000份工作 是不足以維持經濟繼續成長

六月十日 Alan Reynolds 投書華爾街日報反駁 認為1980-1982 二次衰退的主因是 當時1980選舉年 卡特總統新任命的聯準主席 Volcker 將fed-funds rate由17.5%降至9% 以刺激經濟 但是通貨膨脹依舊厲害 只得將利息升高到19%來壓抑通膨 因而引起1982的再次衰退 他又認為 以單單五月的新增工作的數字來衡量 似嫌粗糙 若以過去五個月的平均數來看 那每個月約有100,000個新增工作

目前並沒有通貨膨脹的壓力 聯準會可以繼續維持低利率 來刺激經濟

老成認為二次衰退的機會不大 但是您呢?


2010年6月8日 星期二

個人電腦的銷量

記得一九八O年夏天 在紐約往台北的飛機上 我讀到Business Week雜誌的一篇文章 預計當時一兩年之間 個人電腦的年銷量會達到兩百四十萬台
三十年後的今年 二O一O 個人電腦的年銷量 預計為三億七千六百六十萬台 足足超過一百五十倍

當年 無線電話機剛上市時 大得像磚頭 重得也像磚頭 所以叫它為手提電話 又因為很貴 只有大哥級的人物才用得起 所以也叫它為大哥大 那時因為電話機太重 有些大哥們還請了小弟來提著電話 擺擺派頭
二十多年後的今天 科技進步 無線電話機變得又輕又小 所以改叫行動電話 簡稱手機 而且費用大為降低 不但大哥繼續用 連小弟都有好幾支
預計智慧型手機今年的銷售量接近兩億支 加上普通型 經濟型和山寨版 上看十億支

四月初 蘋果電腦推出新產品 平板電腦i-pad 不到兩個月 就賣出兩百萬台 很是轟動 比三年前i-phone新上市時 賣出兩百萬台的時間還短
現在 其它電腦公司 都宣布要加入生產平板電腦的行列 說不定不出幾年 平板電腦的銷量 就會有幾千萬台 甚至於上億台 都有可能

科技進步 不只是影響電子產品 生化 農業 運輸 能源及其它各行業 都受到莫大的影響
簡單來說 科技進步可以發展出新產品並且可以增加效率

所以老成投資時 第二個注意的事項 就是研究發展好不好 有沒有新產品 營業額有沒有增加 利潤有沒有增加

2010年6月2日 星期三

都是債多惹的禍

從四月以來到目前 三大股票指數 Dow Jones , Nasdsq , S&P500 都跌落至年初水平以下
多半分析家將原因歸為歐豬五國(PIIGS) 葡萄牙 愛爾蘭 意大利 希臘 西班牙的國債太高 尤其是希臘
原本政府赤字高的國家 可用貨幣貶值加印鈔票 來暫時地解決眼前的問題 但是這些國家加入歐盟 使用歐元 因此無法用自行印鈔票這一招

回顧歷史 一九九八亞洲金融風暴 蘇俄債信危機 九零年代初 中南美洲債信危機 八零年代 儲貸醜聞等 所引起的金融危機 不都是債多惹的禍 當然 才因次級貸款所引發的金融風暴 更是因為那些金融機構及房地產擁有人 有過高的債務

常有公司行號 為了快速成長 不惜大量舉債 短期看來風光 實則非常危險 一遇挫折 極易週轉不靈 進而失敗收場
所以老成自我要求 找投資對象時 第一個條件就是要財務優良 無債或是極少債 以策安全

話說回來 時下市場修正了有百分之十 那麼是該離開市場觀望 還是趁低加買 最好是冷靜地分析後 再作定奪
最近幾週 各項經濟數字報告 無論是消費者信心指數 採購經理指數 還是上一季GDP報告 都顯示經濟正在溫和成長 不但美國如此 就連歐盟亦有些許成長 亞洲更是穩健
股市P/E比 亦非常合理 Dow Jones(trailing14.57,estimate12.62) , Nasdaq(trailing13.15,estimate
15.91) , S&P500(estimate12.60)

老成曰 今年(現在)買股靠理性 去年(2009三月)買股靠感性 大前年(2007十月)賣股靠警覺性