記得1982年時 美國通貨膨脹高達兩位數字 聯邦短期利率高達18% 而房屋貸款利率亦高達16%
那時房地產市場 自是一片寂靜 1983年 通貨膨脹被壓低後 各項利息逐步降低 房地產則逐步繁榮
1987年 逐漸升高的利率加上其它的原因 造成股市崩盤 房地產沉寂之後的許多年 房地產的波動 都不是很大 直到科技泡沫後
這次房市泡沫和金融風暴 關係密切 政客們忙著指責別人 卻少有撿討自己 現在把這兩件事項分開來看 就知道誰的責任大小
2001年 經濟不景氣 當時的聯準會主席葛林斯潘 逐步地將短期利率降至1% 以刺激經濟 這個策略並沒有錯誤 可爭議之處是 他將1%的利率維持了一年之久後 才開始加息 只是為時已晚 房市已經過熱 有人說 要是提早六個月開始加息 情況會好很多
金融風暴的主要原因 我認為是在前任總統克林頓第二任期時 現紐約州檢查長安德魯葛謨為當時內閣的房屋及都會部長 推動克林頓總統居者有其屋的政策 鼔勵財務機構 放寬貸款標準 方便收入不足的家庭也能購買房屋 這項政策 後來直接加速了房市的泡沫化 記得當時的房貸廣告 常有 無首期 免收入調查 的字樣 那時絕大多數人們都認為房市只漲不跌 買了就賺 少有警覺
所以說柯林頓政府 小布希政府 國會議員們都有責任 當然少不了葛謨部長 好笑的是葛謨檢察長 還要提告別人失職
至於有些金融機關主管 投資客 投機客也多少有責任
其實光是低利率 未必會造成房市泡沫 以加拿大和澳大利亞為例 他們兩國雖然當時亦有低利率 但是銀行放款標準 卻沒有降低 因此 就連現在 其房市仍然穩定繁榮
光是高利率 未必能避免房市泡沫 愛爾蘭和西班牙當時雖有高利率來防止通膨 但是放款標準降低甚多 仍然發生房市泡沫
此次金融風暴 聯準會主席柏南基 用了些史無前例但是極其有效的方法 穩住了金融系統 其中包括購買長期財政部債劵 以維持長期利率低落 購買房利美和房地美手中的各等級房屋貸款 使得金融體系中 資金流通順暢 可支持房市穩定 進一步使經濟復甦
但是有些刺激方案卻不宜一延再延 因為這樣會使短痛變為長痛 就如購屋退稅 到期前房市忙碌 過期後房市冷淡 反而使得人民信心高低起伏
不要忽略市場機能 只要利率低 當房價低到一定的程度 不但老成要下場搶購 說不定老李 老邱 老王 老莊和老丁 都要加入 只有老賈還要殺價才滿意
說不定房價還沒低到老成心動的時候 房市就已經開始繁榮
別忘了李曼兄弟倒店時 次級貸款也有人收購 只不過是面額一元 以兩毛兩分成交
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